Najem okazjonalny lokalu – charakterystyka i cel umowy.
Najem okazjonalny lokalu uregulowany został w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Pomimo wielu zalet płynących z tego rozwiązania, pozostaje on wciąż mało popularny na rynku nieruchomości. Przyczyny braku jego rozpowszechnienia ciężko jest mi wytłumaczyć – częściowo wynikają one bowiem z nieznajomości prawa, częściowo zaś z formalizmu, który cechuje ten rodzaj umowy - formalizmu, na który w moim przekonaniu warto poświęcić trochę czasu, by w przyszłości wynajmujący mogli uniknąć ewentualnych sporów z najemcami, którzy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego nie poczuwają się do obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu, co w dzisiejszych czasach nie jest rzadkim zjawiskiem.
Najogólniej rzecz ujmując umowa najmu okazjonalnego lokalu jest to umowa najmu lokalu, służąca zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony – nie dłuższy jednak niż 10 lat. Cechą charakterystyczną tego rodzaju umowy jest to, że właściciel lokalu (wynajmujący), chcąc zawrzeć taką umowę z potencjalnym najemcą musi być osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.
Dla zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu niezbędne jest załączenie dodatkowych dokumentów, do których należą:
• oświadczenie najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Oświadczenie takie musi mieć formę aktu notarialnego. Posiadanie takiego oświadczenia powoduje, że w przyszłości wynajmujący nie będzie zmuszony występować do sądu z powództwem o eksmisję przeciwko najemy, który dobrowolnie nie opuści lokalu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt poprzedzającym o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego oświadczenie takie składa się z podpisem notarialnie poświadczonym.
Ponadto, właściciel lokalu zobligowany jest zgłosić zawarcie takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Wskazać tutaj należy, że niezrealizowanie przez strony umowy najmu okazjonalnego w/w obowiązków skutkuje tym, że najem ten ma ograniczoną skuteczność, przy czym nie zmienia się jego charakter w tym sensie, że w dalszym ciągu będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, która zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Warto także nadmienić, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może (ale nie musi) być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – kaucja ta nie może być wszakże wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego wg stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu w/w należności właściciela.
Jednym z obowiązków najemcy przy tego rodzaju umowie jest to, że razie utraty możliwości zamieszkania w innym lokalu (chodzi o lokal, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu) najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym fakcie, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jednocześnie najemca zobligowany jest przedstawić właścicielowi lokalu nowe oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje możliwością wypowiedzenia przez właściciela lokalu (wynajmującego) umowy najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu, jako umowa mogąca zostać zawarta na czas określony, wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Warto przy tym podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30.06.2014 r. sygn. akt: XV Ca 217/14, art. 673 §3 k.c. nie dopuszcza swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, ponieważ ustawa wymaga, aby strony określiły w umowie wypadki, kiedy będzie to możliwe. Wprawdzie ustawodawca nie sprecyzował, jak ma wyglądać określenie tych „wypadków", natomiast niewątpliwie nie jest wystarczające przyznanie stronom blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy, a co za tym idzie postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy, a w konsekwencji nieważne (art. 58 § 1 i 3 k.c.).
W przypadku, gdy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, najemca dobrowolnie nie opuścił i nie opróżnił lokalu, właściciel lokalu doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo (notarialnie) poświadczonym. Żądanie takie winno zawierać:
• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni na opróżnienie lokalu, liczony od dnia doręczenia żądania najemcy.
Brak ustosunkowania się do żądania właściciela najemcy w przedmiocie jak wyżej, właścicielowi przysługuje prawo dochodzenia swoich praw na drodze przymusowej. W celu realizacji tego uprawnienia właściciel lokalu musi wszakże wpierw złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Do wniosku należy dodatkowo dołączyć:
• żądanie opróżnienia lokalu, o którym mowa powyżej wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia domaga się właściciel;
• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Następnie, po otrzymaniu z sądu aktu notarialnego wraz z klauzulą wykonalności, właściciel lokalu uprawniony jest do złożenia u komornika sądowego właściwego wniosku, który to komornik w drodze postępowania egzekucyjnego podejmie stosowne czynności, mające na celu opróżnienie lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Wykonanie takiego obowiązku, na podstawie aktu notarialnego, o którym mowa powyżej zaopatrzonego w klauzulę wykonalności nie może być zaś uznane za działanie nielegalne.
Najogólniej rzecz ujmując umowa najmu okazjonalnego lokalu jest to umowa najmu lokalu, służąca zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony – nie dłuższy jednak niż 10 lat. Cechą charakterystyczną tego rodzaju umowy jest to, że właściciel lokalu (wynajmujący), chcąc zawrzeć taką umowę z potencjalnym najemcą musi być osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.
Dla zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu niezbędne jest załączenie dodatkowych dokumentów, do których należą:
• oświadczenie najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Oświadczenie takie musi mieć formę aktu notarialnego. Posiadanie takiego oświadczenia powoduje, że w przyszłości wynajmujący nie będzie zmuszony występować do sądu z powództwem o eksmisję przeciwko najemy, który dobrowolnie nie opuści lokalu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt poprzedzającym o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego oświadczenie takie składa się z podpisem notarialnie poświadczonym.
Ponadto, właściciel lokalu zobligowany jest zgłosić zawarcie takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Wskazać tutaj należy, że niezrealizowanie przez strony umowy najmu okazjonalnego w/w obowiązków skutkuje tym, że najem ten ma ograniczoną skuteczność, przy czym nie zmienia się jego charakter w tym sensie, że w dalszym ciągu będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, która zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Warto także nadmienić, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może (ale nie musi) być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – kaucja ta nie może być wszakże wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego wg stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu w/w należności właściciela.
Jednym z obowiązków najemcy przy tego rodzaju umowie jest to, że razie utraty możliwości zamieszkania w innym lokalu (chodzi o lokal, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu) najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym fakcie, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jednocześnie najemca zobligowany jest przedstawić właścicielowi lokalu nowe oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje możliwością wypowiedzenia przez właściciela lokalu (wynajmującego) umowy najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu, jako umowa mogąca zostać zawarta na czas określony, wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Warto przy tym podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30.06.2014 r. sygn. akt: XV Ca 217/14, art. 673 §3 k.c. nie dopuszcza swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, ponieważ ustawa wymaga, aby strony określiły w umowie wypadki, kiedy będzie to możliwe. Wprawdzie ustawodawca nie sprecyzował, jak ma wyglądać określenie tych „wypadków", natomiast niewątpliwie nie jest wystarczające przyznanie stronom blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy, a co za tym idzie postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy, a w konsekwencji nieważne (art. 58 § 1 i 3 k.c.).
W przypadku, gdy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, najemca dobrowolnie nie opuścił i nie opróżnił lokalu, właściciel lokalu doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo (notarialnie) poświadczonym. Żądanie takie winno zawierać:
• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni na opróżnienie lokalu, liczony od dnia doręczenia żądania najemcy.
Brak ustosunkowania się do żądania właściciela najemcy w przedmiocie jak wyżej, właścicielowi przysługuje prawo dochodzenia swoich praw na drodze przymusowej. W celu realizacji tego uprawnienia właściciel lokalu musi wszakże wpierw złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Do wniosku należy dodatkowo dołączyć:
• żądanie opróżnienia lokalu, o którym mowa powyżej wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia domaga się właściciel;
• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Następnie, po otrzymaniu z sądu aktu notarialnego wraz z klauzulą wykonalności, właściciel lokalu uprawniony jest do złożenia u komornika sądowego właściwego wniosku, który to komornik w drodze postępowania egzekucyjnego podejmie stosowne czynności, mające na celu opróżnienie lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Wykonanie takiego obowiązku, na podstawie aktu notarialnego, o którym mowa powyżej zaopatrzonego w klauzulę wykonalności nie może być zaś uznane za działanie nielegalne.